撰文：李潤茵 本刊記者
從羅湖口岸出發，約40分鐘車程，記者到達龍崗區大運新城。該區有幅面積達32.19公頃的地皮，原本會屹立高668米的深港國際中心，堪稱「中國第一高樓」的東部地標，可媲美羅湖區地王大廈、福田區平安金融中心及南山區春筍大廈，但現在只是海市蜃樓！
皆因沒有人料到，成立超過30年、資產規模達6000億元（人民幣．下同）的世茂集團都有「爆雷」的一天。
勞倫斯魔咒
去年，爛尾第一高樓「深港國際中心」在網上平台，便進行過兩次拍賣，吸引過萬圍觀群眾，但都以流拍收場，最慘情是即使勁減26億元，相當於市價打64折，項目依然無人問津。
關於摩天大樓，有一個經濟概念叫「勞倫斯魔咒」，那是出自德意志銀行證券分析師Andrew Lawrence，指經濟衰退及股市蕭條往往發生於最高大樓落成前後。
背後邏輯與經濟周期有關，原因是超大型工程項目起動之際，通常都是經濟預期樂觀、政策較為寬鬆，導致市場過度投資，甚至投機，泡沫因而在竣工時破滅。
近25年來，「魔咒」曾經應驗過三次，包括九七亞洲金融危機（吉隆坡雙子塔）、千禧年互聯網泡沫（台北101大廈）及零八年金融海嘯（杜拜塔）。
科學還是巧合？無論如何，摩天大樓本身具象徵意義，反映地區的富裕程度，同時也有商業價值──2017年，世茂以239.43億元高價投得深圳地，便創下該市第二高價的紀錄。
集團原本如意算盤是，項目落成後價值超過700億元，一年收租都可達30億元以上。豈料人算不如天算！「第一高樓」工程進度，原為3年內完成50%、5年內交貨。
如今已經是第6年，「地基也還未打好，只是一塊爛地；那個小區都很亂，連樹都枯萎了！」記者向該區房地產中介打聽。許多人以為「深港國際中心」流拍，只意味深圳甲級寫字樓供過於求，經實地考察後，記者發現遠不止於此。
到訪當天，即使是星期二中午，遙望開發區一片荒涼，率先映入眼簾是哈羅國際學校工地，緊接見到正在招租、但「十室十空」的吉舖，沿着道路走進區內，便會發現英文名為「Honor of China」的世茂公寓（即商業住宅，產權為40年），目測部分單位已經入伙，儘管保安亭無人值班。
2022年，世茂爆債務危機，深港國際中心停工至今，惟一期公寓已經交付，只是「還未辦好房產證，仍無法進行交易，住戶僅先行入住」，該房地產中介透露，當中都有香港業主。
查實該項目跟香港頗有淵源，事關原本定位為粵港合作，乃綜合發展用地，並計劃興建會展中心、青年創業中心、演藝中心、超五星級酒店、智慧辦公室、大型商場⋯⋯難怪2019年公寓開售，均價賣到每平方米5.2萬元，高於同區3.6萬至4萬元。
惟上述配套全面復工無期。去年，北京市高級人民法院將深港國際中心列為「重點風險項目」，超過200戶小業主向相關部門投訴，甚至有22家供應商及施工單位，已經起訴及輪候查封該項目資產。
第一高樓爛尾響警號，深圳開發東部CBD變相胎死腹中。在司法拍賣前，世茂都在尋找買家，惟「白武士」始終沒有出現，原因既是潛在買家本來有限外，某程度上亦呼應當下市場心態。
去年，內地曾經流傳一篇文章題為《深圳房價開始踩踏》，有業內人士指出樓價暴跌三分之一，甚至腰斬，惟迅速被刪除。不過，有粉絲人數近40萬、本身是豪宅中介的微博網紅，曾盤點當地樓市跌幅，發現最高更達到七成﹝見表﹞。
另一邊廂，深圳政府持續減辣，推出「認房不認貸」（即購房者無論有無貸款紀錄，只要名下沒房產，貸款按首套房標準處理）、降低二套首付比例等來刺激樓市。
只是「以前出一點政策，深圳樓價都會漲！現在，即使恢復正常水平，也還有一段路，證明氛圍不一樣了！」一位不願公開身份的深圳地產業高管向記者表示。
政策鬆綁後，最立竿見影是業主出貨更快──綜合當地數據，二手住宅成交量明顯回升，不過一二手成交價卻呈倒掛﹝圖一﹞，因而樓價反彈幅度有限。
哪些業主在賣樓呢？簡單歸納可分為三類：第一類、企業老闆。他們因公司需要用錢，甚至處於虧損，所以要賣樓套現；第二類、中高層，特別是大廠員工。早年高薪厚職買下資產，所以被裁後無法供樓；第三類、才是換樓業主。
銀主盤增加
有內地律師向記者透露，近來收到愈來愈多法拍房（即銀主盤）諮詢，就是來自前兩類業主。法拍房是在公開平台（例如阿里及京東）拍賣，所以數量一目了然，全國都有上升趨勢，深圳受觸目更在於「頂流」房源。
舉例2023年，在福田區的長城大廈，8月便出現一套法拍房，屬於優質學區房，起拍價為1084萬元；11月，南山區的紅樹西岸再有三套法拍房，共吸引超過10萬次圍觀，甚至還有「超級豪宅」深圳灣一號，該屋苑5號樓超大戶型，最終拍出1.14億元。
不難想像這批原業主非富則貴。「很多時候，業主並非供不起樓，而是資金周轉不來，尤其是做生意的，通常會將房產抵押給銀行來貸款，然而自從疫情後，由於生意難做，才導致他們出問題。」
該律師表示，正常情況下，業主首選當然是通過市場自行交易，惟現實是放盤一年無人問津，才迫於無奈淪為銀主盤。
「法拍房規則是評估價的80%。以前低市價20%，仍然有上漲空間，很多人願意接盤；反觀現在，第一次通常是流拍，人們會等到第二次，因起拍價再降20%，大概便相當於市價70%了！」
「賣房」一詞最近成為「流量密碼」，無論是直接賣房，抑或純粹分享經驗──去年10月，黃女士在小紅書發帖宣布「順利賣房」後，便意外收到逾百網友祝賀，但她告訴記者，過程其實一波三折，儘管僅為剛需換樓。
單位為81平方米三房，位於寶安區沙井街道，黃女士於2017年買入。直至2023年初，她因工作關係及孩子學位需要，於是決定換樓，並賣掉該單位。
以為賣樓很容易嗎？非也！黃女士就先削價20萬求售，後來還經歷被撻訂，皆因眼見樓價跌勢勁，準買方寧願違約，「20萬訂金不要，也不買我們房子！」
她憶述：「內心是煎熬焦慮的，然後我們再次降價20萬。」幾經辛苦下，歷時10個月，單位終於賣出，成交價為360萬元，低於「指導價」。
2016年，中央首次提「房住不炒」後，深圳是全國首推「二手樓指導價」的地方，2021年開始為全市3595個住宅屋苑發布參考價。
起初，指導價是為遏抑樓價暴漲；時至今日，根據深圳房地產中介協會，近八成二手樓成交價，反為是低於指導價。
「高於指導價，地產中介都不推廣，大家都不敢買，所以很難成交。若然想快速賣出，只能低於指導價，最好是全小區最低價。」那是黃女士的經驗分享。
這股風氣蔓延至豪宅，該市場原本相對堅挺，但2023年下半年以來，明顯出現鬆動，蛇口區便有一同戶型單位，竟然在短短一個月內，成交價大跌800萬元。
風暴中心
深圳中原研究中心顯示，深圳灣、香蜜湖、科技園、後海、華僑城、前海、蛇口等，去年11月叫價亦出現下跌，均屬於豪宅區。過去，深圳豪宅睇樓都有門檻，例如「深圳灣一號」，一個上億元單位，驗資要求為5000萬元，否則連睇樓資格都沒有，「哪怕說你有身家，你手裏沒錢都沒用！」
儘管豪宅經紀如是說，當天在沒驗資報告下，他還是主動邀請記者這位「潛在買家」，參觀兩個「深圳灣一號」單位，售價分別為5000萬及1.45億元，事關業主急着放盤套現。
細節反映出財富變動，因房地產具有「金融屬性」，特別是在一線城市，買樓兼具抵禦通脹，達到資產保值（甚至增值）的功能，所以樓市是經濟寒暑表。
事實上，深圳樓價與經濟增長息息相關。2006年前，深圳樓價實際低於上海，但到2020年，後者均價為每平方米6萬元，前者已經漲至7萬元了！為什麼深圳樓價能在約10年間反超前？關鍵正是經濟轉型。
千禧年代，深圳其實出現過一次「身份危機」，當時由於勞工密集型工業轉移至內陸城市，加上中國加入WTO，經濟特區不再特別了，所以2002年網上流傳文章《深圳，你被誰拋棄？》，就是道盡該市如何患得患失。
後來，華為、騰訊、比亞迪等科企崛起，深圳因而順勢轉型，經濟結構「升呢」，也帶挈樓市水漲船高，升幅其實就是「互聯網紅利」。
現在走進粵海街道，華為、中興、大疆、高通及字節跳動等高科技企業林立，一條街的資產總額足以過萬億。不過，這些「街坊」許多都出現在美國制裁名單。在中美關係角力下，深圳處於風暴中心。
正所謂內外交困，疫情導致經濟放緩，深圳屬外向型經濟，而且建市僅40年，底子比較薄弱，抗壓力自然不及其他一線城市，實際情況已反映在樓市，深圳較北京、上海及廣州波動，香港中文大學（深圳）人文科學院教授陶然認為，裏面都存在發展模式問題，因「房地產泡沫已阻礙產業升級」。
土地財政
過去十多年，陶然一直研究中國經濟轉型，最近出版三部曲中首部著作，打頭炮便是探討「土地財政」，「許多人誤以為土地財政是中國增長的根本原因，實際它是地方政府的財富分配手段」。
簡單而言，他歸納出中國經濟增長，就是通過「三種壟斷、兩種競爭」來拉動﹝圖三﹞，結果導致產能過剩，於是地方政府選擇了房地產市場，用來吸納過剩流動性，皆因地方政府壟斷商住用地。
事實上，中國會刻意提高工業用地比例至30%到50%（一般國家為20%），並降低商住用地為40%（一般國家為50%至60%），事關通過供應低價工地，甚至「零地價」能招商引資。
深圳作為改革開放前沿地，早期都曾受惠於此，不過隨着城市不斷發展，這種模式難以持續，舉例該市已開發50%土地，相較香港100年僅18%，拓展空間局限更大，而且抬高商住用地價格來補貼工業用地虧損，並非毫無代價。
「為什麼2020年新冠後房價漲得那麼兇悍？」陶然解釋，正是因為經濟下行，政府通過「加槓桿—去槓桿—再加槓桿」來調控，此循環於過去20年周而復始，直至近年「限購限貸」、「三條紅線」，就是「主動刺破泡沫」。
問題在於用力過猛，連市場信心都動搖了！陶然不無感嘆：「以廉價工業來招商引資，過去確實能拉動增長，但同時損害老百姓權益，財富亦集中少數利益集團，形成國進民退，進一步拉低效率。」
如何走出困局？「穩定信心很重要。」陶然提出「三招」：一、全面撤銷限購限價；二、30年內不設房地產稅；三、增加租賃房屋。
——節錄自1月號《信報財經月刊》
